윤석개발(주)이 시행하고 GS건설이 브랜드시공을 추진중인 수월지구단위계획구역내 ‘하루애(愛)’ 아파트 가 부지매입이 이루어지지 않아 사업 차질이 예상되자 임대사업자 전환을 검토 중인 것으로 알려졌다.

10일 윤석개발측은 “지난해 9월 경남도에 수월지구단위계획구역내에 25층 17개동 1천199세대의 대단위 아파트 건립 계획을 세우고 사업승인을 신청했으나 전체 사업부지가운데 1.2%에 해당되는 400여평을 매입하지 못해 승인이 나지 않고 있다” “토지매매가 이루어지지 않을 경우 아파트 세대 일부를 임대주택으로 하는 임대사업자 변경을 신중하게 검토하고 있다” 고 밝혔다.

현행 임대주택법상 윤석개발이 공익사업자인 임대사업자 자격을 갖추기 위해서는 전체세대 중 전용면적 85제곱미터 이하의 임대주택 100세대를 건립해야 한다.

개미와 코끼리의 씨름에서 개미가 승리(?)

윤석개발이 ‘코끼리’라면 “땅을 팔 수 없다” 고 버티는 지주는 개미에 불과하다. 하지만 형편은 코끼리인 윤석개발이 궁지에 몰리고 있다.

임대주택법이 정하는 임대사업자 자격은 윤석개발이 전체 사업부지의 1.2%에 불과한 401평의 땅 주인을 이기기 위한 수단 중의 하나이며 꼼수로 보이지만 사업주로서는 경제적 손실을 감수해야 할 극약처방에 해당된다.

윤석개발이 임대사업자로 전환을 검토해야 할 이유는 401평의 땅을 땅주인과 협의취득 않고서는 매입하기 어려운 형편이기 때문이다.

체계적인 도시개발을 위해 수립한 지구단위계획지구내에 아파트 사업계획을 세운 업자가 필요한 땅의 98.8%를 사들이고도 1.2%를 사지 못했을 경우, 사업자가 주변시세보다 곱절이상 비싼 값을 주겠다고 했지만 지주가 팔지 않겠다고 버틴다면 보호받는 길은 없을까.

주택법 제16조 2항에는 ‘지구단위계획의 결정이 필요한 주택건설사업으로서 대지면적의 100분의 90이상을 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우에는 사업승인을 할 수 있다’ 고 정하고 있다
그러나 같은법 제18조 2 1항에는 주택법상 부지취득이 지구단위계획구역 결정고시일 3년이전부터 대지소유권을 가지고 있을 경우에는 그렇지 않다고 단서를 달았다.

임대주택법 OK, 주택법은 STOP

거제시는 지난해 8월 건설교통부에 주택법상 사업자의 미확보부지가 100분의 10미만이고 지구단위계획구역 결정고시일 3년이전부터 대지소유권을 보유하고 있지만 3개월 이상의 기간동안 매도에 관한 협의한 사실이 입증될 때 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이 정하는 바에 따라 사업인정 등 수용철차를 거치거나 협의매입하면 될 것이므로 사업승인을 해주어야 한다는 설과 매도청구 대상이 아닌 토지의 소유권을 확보하거나 사용할 수 있는 근원(사용승락)을 확보해야 사업승인을 할 수 있다는 설에 대해 유권해석을 요청했다.

건설교통부는 두가지 설에 대해 “질의의 경우와 같이 지구단위계획구역 결정고시일 3년 이전에 당해 대지의 소유권을 확보 계속보유하고 있는자는 매도청구 대상에서 제외되므로 사업승인이후에 매도청구권에 의해 소유권 또는 사용권원을 확보할 수 없어 주택법이 정한 사업승인 조건(16조 2항 2호)인 소유권 또는 사용할 수 있는 근원을 확보하지 못한 경우이므로 주택건설사업계획을 승인할 수 없다”고 회신했다.

현행 주택법으로서는 소위, 문제가 된 알박기(투기성 매입)가 아닐 경우 개인소유권을 대폭 인정하고 있다.
지구단위계획도 체계적인 도시개발을 목적으로 수립되는 만큼 공익요소가 포함된 사업이다. 도시의 체계적인 개발을 저해하는 행위는 법률을 동원해서라도 막아야 할 필요가 있다.

실제 정상적인 매매협상이 불가능 할 정도로 지주가 버틴다면 해결할 방법은 없을까.

해법은 없나

지구단위계획도 공익요소가 포함된 만큼 제도적 개선이 바람직하다는 견해이지만 사유권 침해논란에 휩싸일 여지가 크다.

지구단위계획구역을 지정하면서 도시개발법에 의한 도시구역으로 지정하는 방법이 있다. 이럴 경우 사업자가 3분의 2이상의 토지를 소유할 경우 사업승인이 가능하다.
이 경우에는 전체사업을 한 사업자가 추진해야 한다. 수월지구는 이미 4개 사업자가 각각 아파트 건립을 추진하고 있어 불가능해졌다.

소송도 문제 해결의 한 방법이다.
그러나 소송에 걸리는 기간과 승소의 보장이 없다. “소송으로 시간을 허비할 경우 부담으로 작용할 가능성이 높다” 는 것이 전문가들의 견해다.

다음은 윤석개발이 검토 중인 임대사업자 전환이다.
부지협의매입과 임대전환에 따른 득실을 셈해야겠지만 임대사업자가 될 경우 도지사에게 공익사업을 위한 토지동의 취득 및 보상에 관한 법률에 근거해 특례지정을 받을 수 있으며 이때는 토지수용이 가능하다.

사업자가 지주의 과다한 보상요구에 마음먹고 임대사업자로 전환할 경우 제아무리 배짱좋은 지주라도 사유권을 인정받기 힘들어진다.
지주와 윤석개발의 힘겨루기가 어디까지 진행될지 관심사다.